楼市，惨烈的时候可能要到了
春节期间新房和二手房成交量出现严重分化，新房的销量是疯狂往下降，二手房的销量是疯狂往上涨。咱们先看一下新房。中指研究院发布的数据显示，春节假期期间，25个代表城市新房日均成交面积同比下降约27%，其中一线城市同比上涨108%，二线城市同比下降46%，三线城市同比下降29%，整体来看，春节期间的新房销量是不理想的，依然延续了2023年的低预期，但是一线城市的新房销量却出现了大幅度上涨。这说明四大一线城市全面放松以后，还是释放出来了一定的需求量，这个也在预期之内。毕竟一线城市的需求还是有的，问题是此轮松绑撬动的需求能够持续多久？参考之前松绑政策的效果来看，一线城市通过政策刺激撬动需求的动能是持续减弱。去年九月份一线城市实施认房不认贷，撬动了两个月的需求。然后是11月份开始降首付，部分放松限购只撬动了一个月的需求量。而进入2024年以后，四大一线城市都做出了松绑调整，这明显是为小阳春做准备，理想的状态就是销量再一步走高，但是也很难超越2023年小阳春。节后这两个月，楼市可能会有一小波量涨价跌的成交小高峰，想要卖房的朋友，一定要抓住机会。错过了一波小高峰，整个上半年恐怕就没有机会了。然后咱们再看一下二手房春节期间的成交数据。贝壳找房数据显示，春节假期，50城二手房交易量水平同比大幅回升，一线城市日均同比增加90%。二线城市增加180%，三线城市增加140%，均大幅超过2022年和2023年，其实从去年10月份开始，二手房的销量在整体房地产成交占比中就明显走高。原因咱们之前也提到过，一方面是新房不给力，不仅不愿意降房价，并且还有一定的风险性，直到现在保交楼依然是救楼市的重点工作。另一方面二手房正在积极降价，特别是随着各大城市挂牌量不断走高，价格内卷也变得越来越严重。这就导致新房的部分市场份额被二手房吃掉。那么问题也来了，既然二手房的销量明显走高，是不是意味着二手房市场已经筑底企稳，以现在的行情来看，并没有，更多的还是以价换量。同时二手房销量不断走高，很多城市估计也很着急。因为二手房的成交量并没有改善到新房上面。很多二手房业主是套现离场，并不是卖掉二手房，买入新房。因为新房和二手房的销量明显存在分化。同时从杠杆的角度来理解，二手房成交属于存量市场，并没有新增贷款。只是把上一家的房贷转到了下一家。甚至由于房价不断下跌，进场杠杆要比退场杠杆还缩水了，而新房则不一样，新房就是纯纯的增量市场，这也是为什么各大城市松绑政策往往先针对新房，而不是二手房的原因，因为新房能把债务给转移下来。然而由于近两年二手房降价幅度较大，新房由于背负土地财政降幅较小。过去所谓的一二手房房价倒挂正在逐渐消失。使得二手房更具有性价比。说白了就是降房价才能够换来销量。至于想要楼市企稳，更多的还是要解决需求端的问题，现在不是没有需求，而是具有购买力或者具有购买信心的需求没有。所以现在经济上行，解决就业，稳定收入才是持续创造需求的真正动力。
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