楼市仍在深度调整，房企尚未走过至暗时刻
国家统计局公布的最新数据显示，2023年10月份，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比涨跌互现。70个大中城市商品住宅销售价格环比下降城市个数略增，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有56个和67个，均比上月增加2个，杭州和三亚则成为了仅存的两个二手房价格上涨的城市。与此相适应，按照《中国经济周刊》记者的统计，有可比数据的100家A股房地产公司，今年第三季度营业收入合计值已经连续两年下降，净利润连续三年下降。45家公司净利润亏损，亏损公司数量创出近5年同期最高。100家公司净利润合计13亿元，也是近6年来首次跌破三位数。也就是说，虽然政策出台频次不断加快，行业支持力度不断加强，刺激住房消费的手段不断增多，但是，房地产市场仍然处于深度调整之中，无论是交易量还是房价都没有朝着房企希望的方向发展，房企面临的风险和压力依然在增加，依靠自身力量化解资金链风险的难度很大，只能依靠政策缓解资金链紧张压力。需要注意的是，这种单纯依靠输血缓解资金链风险的方式，虽可解决一时之困，却无法从根本上解决房企的资金紧张矛盾。特别是负债规模较大、资金实力不强的房企，资金链断裂只是时间问题。也就是说，今天给房企的输血，很有可能让房企的风险更大，让资金的安全更加没有保证。对某些房企，只能当断则断，让其破产。否则，会反受其害，会带来更大的风险和挑战。如果说恒大暴雷，还没有完全暴露房地产行业的风险，更多的还是把矛头指向恒大和许家印，认为恒大是因为过度负债带来的风险，还没有形成行业性风险。一度时期，还曾传出碧桂园收购恒大物业的消息，说明碧桂园、万科等现金流相对宽松、账面现金比较多的房企，还是比较安全的。其他房企，只要通过银行定向贷款，做好“保交楼”工作，就能保证房地产市场平稳度过。现在看来，此前的想法有点过于乐观、过于盲目了。当市场持续低迷，交易量不断萎缩，房企现金流不断缩减，越来越多的房企出现资金链断裂后，管理层开始紧张，政策力度也开始不断增强。特别当碧桂园出现资金链断裂风险时，行业风险也全面爆发了，甚至万科也传出资金链方面的问题。而第三季度上市房企仅录得13亿元净利润，甚至比不上过去一家企业录得的利润多，也就意味着，房企的困难已经上升到顶峰，有点谁也难以独善其身的感觉。因为，它已经不是哪家企业负债多少的问题，而是手中的房子何时能够变成现金。只要手中的房子不能变现，不能形成现金流，房企的资金链风险就不能解除，且会越来越紧。且谁的资产负债率越高、负债规模越大，面临的风险也越大。目前的情况是，明面上的问题是“保交楼”，暗面中的问题则是“保售房”，只有“保售房”才能“保交楼”，而不是“保交楼”工作做好，房企就能渡过难关了。“保交楼”是对购房者负责，“保售房”是对行业负责。一旦把“保售房”工作做好，房企手中有粮了，心中就能不慌，“保交楼”工作也不会有任何问题。眼下的“保交楼”，是建立在扩大房企负债和银行风险的基础上，对缓解房企资金链压力没有任何作用，只有“保售房”工作抓好了，一切矛盾才能迎刃而解。那么，如何才能实现“保售房”呢？唯一的出路，就是降价售房。政策再多，不如降价，降价才能让购房者产生购房欲望。当然，考虑到市场的稳定和风险的防范，降价也不是盲目大降，而是温和下降，是逐步下跌，且应当保持有跌有涨的格局。否则，也是很难形成降价促销效应的。所以，对房企来说，仅仅依靠政策是难以走出至暗时刻的，降价售房才是真正的自救。因为，外力已经相当大，自己不想活，外力再大也是白搭。只有房企自己想活了，外力的作用才能见效。而从有些房企来看，自己想活的动力也不是很强，还想死杠房价，还想作死。如此，也就怪不得购房者了。
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